Especulación de Suelo como Proyecto de Ciudad

Romy Hecht M. para LOFscapes
19.05.2015


Tras la entrega del informe Política de Suelo para la Integración Social del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano cabe preguntarse si en vez de frenar instancias en que la especulación del suelo es capaz de contribuir a la generación de bienes de uso público emblemáticos y memorables no sería más relevante destinar algo de tiempo a la definición del proyecto urbano a manos de privados como una posibilidad de articular relaciones entre infraestructura, programa y futuros urbanos imaginados y como solución posible a problemas definidos como públicos.

Tras la entrega del informe Política de Suelo para la Integración Social del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano –proponiendo veinte medidas enmarcadas en tres definiciones: la de un nuevo marco normativo para la integración social y la equidad urbana, de un nuevo rol del Estado en la regeneración de ciudades segregadas y de un nuevo rol de la sociedad civil en la construcción de la ciudad– la cobertura pública se centró en una propuesta puntual: la actualización periódica del valor de las propiedades cuando el Estado desarrolle una obra pública en las cercanías, para así recuperar la plusvalía resultante de la inversión pública, controlar la especulación inmobiliaria y la elusión tributaria de terrenos con “potencial” urbano (1).

Los verdaderos especuladores –los de la economía y de la planificación urbana– han alzado su voz para acusar y criticar inconstitucionalidad, afrentas a la libre transacción, una ansiedad de control al mercado de suelos y un oscurantismo en torno a los destinos de la recaudación. Con ello no sólo han ignorado las medidas restantes, sino que han evitado abordar el que es, en mi opinión, el meollo del asunto: ¿donde está la discusión de diseño de los proyectos urbanos específicos para intentar acceder a una integración social? Y, ¿en qué minuto decidimos que la especulación era el mecanismo equivocado para la renovación y regeneración urbana?

Por provocativo que este cuestionamiento pueda resultar, no es menor pensar en el rol que las mismas tipologías de proyectos públicos listados por el CNDU –parques, obras de transporte público y equipamientos sociales– han ejercido históricamente para posicionar a la ciudad como un centro urbano competitivo, democrático y capaz de ofrecer soluciones urbanas para mejorar la calidad de vida de trabajadores e inmigrantes. Sin ir más lejos, la adquisición en 1853 de 311 ha en torno al sitio de construcción de la reserva de agua de Croton en Manhattan, a la par de la aprobación de legislaciones para prohibir industrias faenadoras de animales y hervidoras de huesos en el sitio, permitió que hacia 1857 dicha área de Nueva York fuera despojada de habitantes ilegales para el desarrollo de operaciones de despeje, nivelación y desagüe de un terreno pantanoso y plagado de afloramientos rocosos de piedra pizarra. Y lo que a la larga se configuraría como el icónico Central Park, no fue sólo un proyecto ingenuo que amparado en su estatus de proveedor de salud pública buscó posicionar al parque como un oasis en medio de una ciudad gris y humeante, sino que fue una operación urbano - inmobiliaria consciente y activa hasta hoy, que buscó aumentar la plusvalía de los terrenos de su perímetro, lo que a la larga permitiría la recuperación –con creces– de la inversión de los mismos que habían vendido un mal terreno a un precio irrisorio.En los mismos términos, la construcción del llamado Collar Esmeralda de la ciudad de Boston –el que se extiende entre el Boston Common y Franklin Park– implicó la definición de un sistema regional de infraestructuras de mejoramiento sanitario que a partir de 1878 ayudarían a definir una bahía que hasta ese momento operaba como desagüe para los residentes. La infraestructura fluvial resultante, diseñada por Frederick Law Olmsted en base a una secuencia de hábitats –un humedal artificial, praderas de inundación, lagunas y ríos serpenteantes, parkways y parques– no sólo anticipó en más de un siglo la introducción de la planificación ecológica y la restauración de sitios urbanos en desuso como temáticas clave en el proyecto de paisaje sino que, al igual que en el caso de Nueva York, aseguró la expansión de una ciudad constreñida a una península, a la par que aumentar el valor de las propiedades aledañas.

Santiago no se queda tan atrás si de proyectos icónicos se trata: cuando en 1841 el Gobierno adquirió una hijuela de 23 ha para la configuración de la Quinta Normal de Agricultura, se estableció un sitio de aclimatación de especies y enseñanza de técnicas agrícolas que llegaría a tener 132 ha y que se convertiría en un modelo de criterios de plantación y organización de espacios abiertos para el valle central. Sin embargo, a partir de 1927, cuando la agricultura ya había dejado de ser clave para la economía nacional, todos los predios cultivados de la Quinta fueron cedidos a instituciones públicas –los Ministerios de Marina, Defensa y Relaciones Exteriores; las universidades de Chile y Técnica del Estado; el Patronato Nacional de la Infancia y la Caja de Habitación, entre otras– las mismas que a su vez vendieron los terrenos gratuitamente cedidos hasta dejar eso que hoy algunos reconocen como parque reducido a una superficie de 37 ha. 

Entonces, en vez de frenar instancias en que la especulación del suelo es capaz de contribuir a la generación de bienes de uso público emblemáticos y memorables quizás sería más relevante destinar algo de tiempo a la definición del proyecto urbano a manos de privados como una posibilidad de articular relaciones entre infraestructura, programa y futuros urbanos imaginados y como solución posible a problemas definidos como públicos. Y para eso se necesita bastante más que normas y legislaciones, se necesita buen diseño.
 


Notas
(1) Específicamente se establece: Se propone actualizar periódicamente el avalúo de las propiedades conforme a su potencial de desarrollo, de manera que el Estado pueda recuperar parte de las plusvalías creadas por los proyectos de inversión del Estado, los cambios normativos y los aportes de la sociedad en su conjunto, orientando directamente estos fondos al mejoramiento de los estándares de calidad urbana de las comunas. Tal propuesta se establece en el marco de la Medida 3: Eliminar las exenciones de impuestos territoriales que afectan la equidad urbana, fomentan la especulación y reducen el financiamiento municipal necesario para elevar los estándares de desarrollo urbano.” CNDU, Propuestas para una Política de Suelo para la Integración Social Urbana (mayo 2015), p.14.
(2) En “Sección Santiago,” El Mercurio de Valparaíso (17 Ene. 1870), p.2.

 Leyenda Imágenes
(1) Martel y J.C. Geissler, Martel's New York Central Park, Respectfully Dedicated to the Park Comissioners (1864) © Artstor. Nótese el incipiente desarrollo inmobiliario que comenzaba a desarrollarse a lo largo de la 5ª Avenida, a la derecha de la imagen.
(2) Sergey Semonov, Central Park (2013) © Airpano
(3) John Bachmann, Boston Bird's-Eye View from the North (1877) © Library of Congress. Nótese la concentración urbana en la península (Beacon Hill) y el inicio del Collar Esmeralda enfrentando al Río Charles y avanzando hacia el fondo de la imagen (o suroriente de la ciudad).
(4) Vista general hacia Beacon Hill, Boston (c.2010) © Artstor.org
(5) Instituto Agrícola; Alumnos en el Campo Experimental de la Estación Agronómica [de la Quinta Normal de Agricultura] (c.1908). en Eduardo Poirier, Chile en 1908 (Santiago: Imprenta, Litografía y Encuadernación Barcelona, 1909), p.42

 
 

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